沧州中能关注“既不同于美国，也不同于日本， 房地产所处阶段是调整期，但不会崩盘。”住建部政策研究 主任秦虹11日公开发声。
作为 房地产研究领域的专家，秦虹给出了对于 楼市的结论，但值得注意的是，她还进一步阐述了支持这一结论的一系列论据和三组数据。
⊙记者 于祥明 ○编辑 阮奇
“ 与美国不同， 不太可能出现美国这种大面积的泡沫破裂。”秦虹11日在 届楼宇经济论坛上如是说。
三组数据
她给出了 组数据： 的房贷政策是非常严格的， 有全世界 高的住房 付， 套房的 付一般是30%，二套房的 付一般是60%，像北京等一些城市二套房 付达到70%。而且 家庭住房的平均贷款年限低于10年。“这是因为 人不愿意欠债。”
“2008年我正在美国做访问学者，住了半年多时间，我租住在美国一位老太太的家里，眼睁睁看到，她的两个邻居因为偿还不了银行贷款，房子被银行收回出售。”秦虹说，长期以来，美国住房自住率为60%左右，其中2006年时为63-65%。而在低利率的刺激之下，很多人都买了房子，到了2008年时美国的住房自住率达到了6 。
“那时候美国有句话叫做‘买房基本不贵’，因为房子的价格涨幅远超买房子时的价格， 句话是‘贷款基本没费’，因为当时美国的贷款利率非常低，且低 付(一般在5%-10%)甚 于零 付。”秦虹说，宽松的货币政策导致2000 2006年美国房价一路上涨，而随之而来的2007年，以粮食和石油为代表的物价上涨，美国出现了通货膨胀，之后美国两年内连续升息，利率从1%一直升到5.5%，由此，房贷的利息成倍提高，导致美国很多家庭无力负担而断供。
在 付比例的差别外，秦虹又给出了 组数据——“2012年不同国家家庭住房贷款余额与GDP之比”的数据。记者注意到，其中美国超过50%，英国接近50%，法国超过40%，日本超过20%接近30%，而 低于20%。
“由此判断， 房地产市场的市场调整，不会出现大面积的断供现象，也不会出现大面积的抛售。”
那么， 会不会出现日本房地产的情况呢？秦虹同样给出了否定的答案，支撑这个答案的，是第三组数据。
“日本的房地产市场经过两次大跌，一次是1975年，一次是1989年。数据显示，1968年的时候，日本的家庭户数与住房套数之比是1：1，而房地产大跌的1989年，此比值为比1：1.3，也说是有住房套数多于家庭户数30%。”秦虹进一步指出，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。
“我认为 不同于日本， 的城镇化率是53%，按照全世界一般水平， 的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。”秦虹指出，这意味着 每年新增城镇常住人口近2000万人。
三点风险
那么，到底 住房究 缺不缺房呢？秦虹表示，“按照第六次人口普查数据推算，把成套和非成套住宅都算进去， 城镇住房套数和家庭户数之比接近于1：1。也就是说，如果算总账， 住房基本上平衡，但是结构不平衡，新增城镇人口还需要住房。”
“当然， 房地产市场也存在风险。”秦虹认为，虽然 房地产发展阶段异与美日，不会出现崩盘，但有三点风险。其一，中小房企的资金链压力大，即由于 银行(2.55, 0.01, 0.3 )对房地产企业实施的名单化管理，导致中小房企资金成本 高，被迫退出市场的情况时有发生，但这属于正常现象，不足为奇；其二房地产市场调整会 先波及土地市场，这对地方融资平台债务的偿还直接造成影响；其三，商业地产受产业投资人主业经营状况影响大。
但是，秦虹认为，上述三个方面不足以影响全局， 房地产市场的供给速度快于销售速度，造成的现阶段性供给偏松，所以必然调整，但这种供给结构会发生变化，如果开发商开发量下降，结构就可能发发生逆转。
